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WeWork将在9月上市:细数这个亏本生意的“五宗罪”

这笔钱的原始英语2天前我想分享

WeWork(纽约证券交易所代码: WEWK)是一只备受瞩目的独角兽,拥有惊人的470亿美元私募股权融资。最后,WeWork的母公司The We Company希望进行首次公开募股。预计9月某个时候交易将在公开市场开始。

根据8月中旬提交的S-1文件,WeWork的核心业务是租赁和翻新全球111个城市的办公空间。目前,其办公空间已达528个,租户可在指定时间内使用。

该公司的模糊使命并未激发投资者的信心:创建旨在促进和建设社区的共享办公空间。这也似乎与公司的运营一致--WeWork提交的S-1文件向所有潜在投资者发布了一系列危险信号。问题比比皆是,包括对原始术语的“创造性”解释;业务缺乏可扩展性;持有可能存在利益冲突的创始人;巨额债务和租赁义务,无利润路径和荒谬的估值。

1.此SaaS不是SaaS

虽然我们公司希望被视为一家高科技公司,但它实际上只是一家房地产公司。在S-1文件中,We Company被视为“Space-as-a-service”公司,缩写为“Saas”,我们熟悉“软件即服务”(Service-as-a-Service)“尽管Saas在本文件中出现了40次,但更准确的术语“租约”出现了939次。

我们公司,即母公司,目前经营着另外两家公司。韦里夫租了公寓,韦格伦在纽约经营一所小学。由于我们公司不披露市场各部分的收入,因此不可能知道这些不同业务的实际情况。

2。业务缺乏扩展性

对于大多数企业来说,关键的投资论据是,尽管企业仍在亏损,但它们正在成长。在乐观的情况下,规模将使公司在未来更有效地利用资本,从而在某一时刻将损失转化为利润。但是,我们公司的财务报表不支持这一点。

截至2017年6月的三个月内,WEWORK的收入为1.97亿美元,办公空间运营成本(租赁、维护)为1.85亿美元,折旧和摊销(D&A)为3800万美元。这也意味着其利润率为负13%。

到今年6月的第四季度,wework的收入达到7.2亿美元,是2017年的3.6倍,这表明收入增长强劲。然而,办公空间的运营成本为6.95亿美元,D&A为1.31亿美元,总计8.26亿美元,利润率为负14.7%。

这只考虑与办公空间租赁直接相关的运营成本。额外的成本如装修、营销和业务开发至少可以合理地视为业务投资。这些数字在2019年上半年总计13亿美元。

此外,我们公司还没有从扩大房地产业务中获益。因为它只租赁房地产,所以我们公司不拥有任何房地产资产,只是所谓的“用益物权资产”,这表明这些租赁不是房地产。

三。巨额租金负债

在S-1文件中,我们公司表示,其主要优势之一是为租户提供灵活性和全球流动性。但是,这样做的唯一方法是承担长期租赁债务,并希望最终通过承租人或股东的风险负担。

我们公司订立了一份平均初始期限为15年的租赁协议。到目前为止,它已经累积了惊人的472亿美元的租赁成本债务。据估计,其2019年的收入约为35亿美元,未来的租赁债务约为今年收入的13.5倍。

4.公司结构问题

We Company的up-C结构(即Umbrella Partnership)发布了另一个警报信号。作为一家新的控股公司,公司对基础业务而不是创收业务本身感兴趣,控股公司不纳税,为内部高管提供重大优势,并向投资者转移各种税务负债。

WeWork的IPO还将提供多种类型的股票,A股股票每股一股,B股和C类股票每股20股。这使得创始人兼首席执行官亚当纽曼能够完全控制公司的治理,包括公司的董事会,收购等。

该文件还披露了一系列利益冲突:WeWork租赁了纽曼拥有的一栋建筑;当公司更名为We Company时,商标“We”是纽曼公司的控股公司,价值590万美元。我手里拿着它。最后,据报道,在即将到来的IPO之前,纽曼已经兑现了超过7亿美元的股票和债务。

?5,令人不安的估值

在1月份的最后一轮融资中,我们公司的估值为470亿美元。 2019年全年的收入为35亿美元,这将使公司的估值达到销售额的15倍。相比之下,优步(纽约证券交易所代码: UBER)预计今年将创造140亿美元的收入,市值为600亿美元,估值为销售额的4.2倍。

总而言之,我们公司的S-1文件表明公司没有计划在可预见的未来实现GAAP盈利,这意味着它需要债务融资来维持其现有业务。鉴于未经证实的商业模式和不明确的盈利能力,这款高风险游戏可以获得一个问号奖励。

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